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本文基于合肥in77總經理丁玉俠女士在第二十三屆中國百貨零售業年會--2026中國城市商圈更新與存量商業系統調改發展專題論壇的主旨演講整理

文章摘要：存量煥新，從空間重構到內容運營的持續迭代

存量商業時代已然到來，增長引擎的探尋成為所有商業體的共同命題。銀泰商業以合肥in77項目給出了自己的答案——不是簡單的物業翻新，而是以“城市高品質立體雜志”為核心理念，從定位、場景、內容、價值四個維度進行系統性重構。

選擇合肥，源于對城市勢能的前瞻判斷。近十年來，合肥城市化進程躍居全球前列，GDP突破1.4萬億，人口去年突破千萬，產業成功轉型吸引了大量高知年輕人。而在商圈選擇上，銀泰錨定了天鵝湖政務商圈——“十四五”期間重點打造國際范高品質商圈，“十五五”開年再次被列為提振消費、優化商圈的首選。周邊市政府、歌劇院、圖書館、省廣電中心林立，合肥最高端的寫字樓與別墅住宅集中于此，客群儲備深厚。

然而，合肥in77并非一片白紙。這是一個有著12年歷史的老舊項目，此前已有三任運營者，改造難度可想而知。銀泰接手的核心思路是：不做修補式更新，而做破局式重塑。

• 動線與立面：打破封閉，重構城市封面

項目從整體到細節完成系統性空間重構：外立面拆除全石材封閉墻體，以智能立體屏打造 3D 動態視覺效果，點亮天鵝湖夜景，讓建筑成為城市封面；通過調整 14 部扶梯，打通內部關鍵動線，實現無界通透、引景入室。在此基礎上，團隊秉持借勢而非造景的思路，深度聯動綠軸公園與天鵝湖景觀資源，構建城湖共生格局，沿湖布局湖景餐飲、社交廣場、寵物友好空間，將城市公共生態資源轉化為商業核心優勢。

“城市會客廳”的定位，也得到了充分驗證。項目落成后，這里先后成為安徽省政府、合肥市政府的重要發布會的舉辦地，更承接了央視春晚分會場、合肥科技春晚等重大活動，建筑成為這些活動的天然背景板。同時，外立面也持續與 Prada 等國際品牌聯動煥新，讓商業空間成為一本可動態編輯的 “城市雜志封面”，不斷輸出城市級的時尚與文化表達。

• 空間場景：以微雕琢筑質感，于細節煥新體驗

公共空間進行精耕重塑，昔日雜亂閑置的下沉廣場升級為多元生活方式策源地，閱讀節、咖啡節、寵物友好節、二次元主題活動在此常態化落地。通過拆除 13 部扶梯，商業內部實現空間通透互聯，動線效率與視覺體驗全面提升。中庭植入約5 米高的生態綠植，將綠軸公園的自然意境延伸至室內；藝術家黃玉龍的主題雕塑入駐后，迅速成為項目標志性打卡地標。

細節營造更見運營功力。衛生間特設觀景視野，將天鵝湖景致納入日常體驗；高端餐飲湖景席位憑絕佳視角，在重大活動期間成為全城矚目熱點，引爆城市話題。這些細膩貼心的場景設計，共同構筑起 “精致煙火氣” 的體驗閉環 —— 所謂精致，并非昂貴材質的堆砌，而是對日常消費場景的尊重、升級與共情。

• 業態內容：首店經濟與湖畔生活主張

圍繞 “潮奢新地標” 與 “湖畔 in 生活” 兩大核心名片，聚焦年輕力、品質感、國際化三大維度，以高規格業態組合推動城市商業能級系統性提升。超 30% 品牌首進合肥，即便在2025 年行業整體收縮的環境下，仍成功引入 16 家國際一線化妝品品牌；同時打造超1000平方米寵物友好空間與湖景高端餐飲矩陣。各類業態并非隨機組合，而是緊扣“湖畔生活方式”核心定位，持續強化項目標簽，讓國際化消費體驗真正落地天鵝湖板塊。

• 運營創新：內容驅動流程，社群沉淀價值

以“打開湖畔藝術生活”為年度主題，城市級文化活動持續落地，多元藝術 IP 與當代藝術作品輪番登場，為合肥商業賦予獨有的人文氣質。全年數百場高品質內容不斷豐富場景體驗，憑借出眾的沉浸式質感收獲全城人氣與優質口碑，牢牢凝聚城市消費目光。

會員體系的革新，更構筑起長效發展優勢。圍繞咖啡、運動、美妝、戶外等多元興趣維度搭建社群生態，借力本土圈層力量深化大眾共鳴，讓日常消費與興趣生活自然相融。跳出傳統積分福利的單一邏輯，以同好圈層為紐帶聚合優質客群，沉淀深層情感聯結，穩固長期消費粘性與用戶忠誠度。

• 價值回響：前置運營思維的實踐驗證

銀泰in77真正值得關注的，從不在于外界關注的各類榮譽與官方背書，而是一個更本質的命題：這座沉淀 12 年、歷經多輪外部運營更迭的老舊存量商業，如何通過“前置運營”思維實現破局煥新。

在城市更新的大背景下，存量空間的迭代升級，遠比全新開發更具參考意義。既要突破原有空間格局束縛，也要化解長期運營遺留的各類難題，這也是當下眾多商業共同面臨的發展難題。

• 結語

對行業而言，in77的價值不在于它提出了什么新理論，而在于它用實踐驗證了一個方向：存量煥新并非難題，關鍵在于轉變經營邏輯，從“先建后營”轉向“謀定后動”，讓空間改造、業態規劃與長期經營形成閉環。

一如in77長久堅持的初心：打造一本可持續生長的城市立體雜志，不止聚焦一時的改造成果，更著眼于長久的城市生命力。